空間重塑、定位再造、內(nèi)容出圈。

Mall先生

近年來，商業(yè)地產(chǎn)的存量更新已成為行業(yè)新熱點(diǎn)。

【資料圖】

在大家日益對批量復(fù)制的新商場感到審美疲勞的時候，一些從 舊有遺存、廢棄項目中重新生長出來的作品 ，往往會從空間、內(nèi)容等諸多方面，為消費(fèi)者和行業(yè)帶來新的驚喜。

據(jù)悉，由印力（北京）接手改造翻新的 天津和平印象城，將于5月26日“城市開箱” 。這座位于天津核心區(qū)域、全國最長商業(yè)步行街——和平路的城市更新項目，又將給這座城市和這條百年金街帶來哪些新的想象空間？

01

老舊商業(yè)：如何蛻變煥新？

《天津市培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市實施方案（2021—2025年）》提出： “著力把金街建設(shè)成為彰顯國際影響力的天津地標(biāo)商圈。 ”而雄踞4號線與13號線“金街站”上蓋的和平印象城，則又是這條 百年商業(yè)老街當(dāng)之無愧的“門戶擔(dān)當(dāng)” 。這一區(qū)位，天然就讓人對其有更多的期待。

從項目本身來看，與諸多“小而美”的城市更新案例相比，超13萬平米的建筑面積注定了和平印象城在 內(nèi)容承載力 與 客群輻射度 上，會有更高的想象上限；

而從上海上生新所到廣州永慶坊、福州煙臺山，再到長沙中心印象城，萬科印力在過去這些年遍布大江南北的更新改造中，所沉淀下的 專業(yè)能力 與 行業(yè)口碑 ，則給這個項目夯實了牢固的基礎(chǔ)。

福州煙臺山

但跳脫出項目層面，我覺得 和平印象城的改造，還有另一重更深遠(yuǎn)的價值 。

與這些年較為多見的廠房改造、里弄更新，或是爛尾項目續(xù)命不同，天津和平印象城的歷史基因更有代表性：

二十年前，這里曾是天津商業(yè)響當(dāng)當(dāng)?shù)? 金字招牌 ——天津首家沃爾瑪、天津首家萬達(dá)影城、全國銷售TOP3的百盛商場、國美電器，陪伴著一代天津人的成長。

天津和平印象城前身 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

隨著消費(fèi)習(xí)慣和商業(yè)業(yè)態(tài)的變遷，曾經(jīng)輝煌的 上一代產(chǎn)品陷入衰退和沉寂 。這一現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在天津，也 出現(xiàn)在所有的一二線城市 。由于它們往往處在都市核心區(qū)域，顯得非常礙眼，又格外可惜，也讓許多城市管理者頗為傷神。

正因如此， “如何通過空間塑造與內(nèi)容注入，重新激活上一代的商業(yè)產(chǎn)品？” 這一課題的應(yīng)用 場景 ，要遠(yuǎn)比機(jī)會主義的存量改造大得多。

我想，這或許正是印力，作為全國頭部的 連鎖商業(yè)開發(fā)運(yùn)營商 ，會在這個項目上斥資近9個億改造的原因。我也很期待和平印象城的更新，能給這個行業(yè)的現(xiàn)實課題帶來 新的解題思路 。

02

空間重塑：少就是多

所有城市更新類的項目， 最大的挑戰(zhàn)首先來自于空間 ，尤其是功能、成本、美學(xué)三者之間的平衡。而天津和平印象城的項目基地，是 四棟相互獨(dú)立、大小各異的建筑 ，相當(dāng)于普通項目4倍的難度。

從建筑外觀來看，印力并沒有對樓體結(jié)構(gòu)做顛覆性的大調(diào)整，而是做了兩個小小的加法：

首先，通過 增設(shè)兩座空中主連廊 ，把四棟樓串聯(lián)起來，大幅強(qiáng)化了整體空間的連續(xù)性。

天津和平印象城效果圖

其次，為 舊有建筑加了一層表皮 ，與連廊相呼應(yīng)，舉重若輕地統(tǒng)一了項目整體視覺。

外立面上波浪般起伏的楔形元素，源于天津最具代表性的天然地標(biāo)—— 海河的波浪 。起伏間的韻律變化及錯層的參差，構(gòu)成如齒輪般交錯咬合的意象。既是對天津工業(yè)基因的致敬，也象征連接過去與未來的“時間齒輪”，串聯(lián)起不同樓宇“過去、當(dāng)下、未來、時尚”的差異化定位。

天津和平印象城效果圖

可以說，項目用 克制的手法 ，將 空間組織與視覺呈現(xiàn)、城市文脈、業(yè)態(tài)布局四者實現(xiàn)了成功融合 。這種克制，正是城市更新項目能算過來經(jīng)濟(jì)賬的最大前提。

不僅如此，改造更精煉，就意味著項目原有的 多樣性基因被最大程度地保留 ，即我所謂的“少就是多”。改造后的和平印象城，將成為天津唯一一處，集 “室外步行街”、“口袋公園”、“傳統(tǒng)盒子Mall”、“屋頂公園” 四大消費(fèi)體驗場景于一體的商業(yè)綜合體。

兩側(cè)煥新的樓體，延續(xù)了 百年金街的商業(yè)氛圍 。結(jié)合建筑動線所設(shè)置的室外大臺階、休閑外擺等元素，作為天津傳統(tǒng)商圈極為罕見的存在，也進(jìn)一步豐富了游客到此的行為模式。

天津和平印象城室外休閑區(qū)效果圖

同時，印力對四棟建筑圍合的中心綠地—— 勝利公園 進(jìn)行了全面升級，在寸土寸金的城市中心腹地，呈現(xiàn)出一片 約4,000平米的天然植被綠境 。相信會在戶外風(fēng)盛行的今天，成為金街的又一熱門打卡地。

天津和平印象城勝利公園效果圖

建筑 內(nèi)部空間 方面，多個全新打造的 跨層挑空中庭 ，打破了原有建筑相對層高較低、視野受限的弊端，增強(qiáng)了縱向視覺上的通透感。

據(jù)了解，改造后的和平印象城， 租賃面積近5萬平米 ，在得鋪率方面做了極大讓步。大量的鋪位被打開，設(shè)置為共享空間；低區(qū)店鋪也采用了策展型商業(yè)的表達(dá)方式，給消費(fèi)者帶來更為自由、通暢的場景。

天津和平印象城室內(nèi)效果圖

更大的期待，來源于 項目的屋面 。和平印象城充分利用了俯瞰海河的地理景觀優(yōu)勢，以及連廊屋面構(gòu)成的聯(lián)通環(huán)線，在A區(qū)屋頂打造近5,000平米的“星空之旅”娛樂場，在C區(qū)屋頂則開辟了空中籃球場、滑板公園等健身社交場所，讓商業(yè)的第五立面，化身 充滿驚喜、激情與年輕力的X空間 。

目前，和平印象城C區(qū)的屋頂，設(shè)置了一處 聯(lián)合國際潮流藝術(shù)家量身定制的神秘藝術(shù)雕塑 ，將在開箱日揭開面紗。有望繼上海松江印象城的巨型皮卡丘之后，成為又一個引發(fā)全城關(guān)注的形象焦點(diǎn)。

天津和平印象城屋面概念圖

這四大體驗場景的互相穿插，形成了 內(nèi)外交融、層次豐富、體驗豐盈的游逛感受 。消費(fèi)者可以在天臺聽海河浪濤、在綠地聞鳥語花香、在室內(nèi)看琳瑯滿目、在街頭品日咖夜酒……充分感受到商業(yè)的靈動之美。

在 保留原先的建筑軀干和特色 之余，用巧妙的手法為它 換上新裝、注入流行的靈魂 ，這正是 好的產(chǎn)品設(shè)計 的魅力所在。

03

定位再造：專注亦多元

有了建筑打底之后，就需要通過對當(dāng)下消費(fèi)客群的深度解讀，以 最合適的定位和業(yè)態(tài) ，迎合并引領(lǐng)市場。

處在城市中心板塊的天津和平印象城，周邊的基礎(chǔ)客流是充沛的，但所面臨的市場競爭也是激烈的。這種背景下，和平印象城選擇了和平區(qū)獨(dú)步津城的 “夜經(jīng)濟(jì)” 特色，作為煥新破局的起手式。

在疫情期間大手筆引入的 “SPACE CLUB”華北旗艦店， 已于2021年12月22日率先亮相。這家國內(nèi)唯一入選全球百大俱樂部的夜店品牌，為天津首次帶來15米超高調(diào)空和震撼聲光電效果，全面刷新了天津 夜店的天花板 。

火爆的“SPACE CLUB”

據(jù)悉，源于廈門的全國頂級LIVEHOUSE品牌 “響” 也將入駐C區(qū)，與“SPACE CLUB”構(gòu)成 近一萬平米 的津門夜生活“王炸”組合，助力和平印象城打造更新的“夢幻開局”。

“響LIVEHOUSE”示意圖

出道即火的背后，是印力對于項目客群和業(yè)態(tài)定位的深入洞察與實踐。

近年來， 大量優(yōu)秀的城市更新無不與青年話題有關(guān) ；而坐擁頭部高校與大批年輕人，被小紅書《蹲個城市：年輕人選擇城市新需求洞察報告》納入“宜居城市”榜單的華北獨(dú)苗， 天津在這一客群的厚度上擁有先天的優(yōu)勢 。

正因如此，作為一個 體量已接近甚至超過許多標(biāo)準(zhǔn)購物中心 的城市更新項目，和平印象城并沒有如同常規(guī)商業(yè)一般，做全客層的全業(yè)態(tài)消費(fèi)目的地，而是 專注于青年消費(fèi)的“全場景”挖掘 。

這里我想引用下項目團(tuán)隊近期發(fā)布的宣傳視頻，在室內(nèi)與戶外、摩登與復(fù)古、2D平面與三維現(xiàn)實、海底世界與星際探險的 多元場景切換 中，呈現(xiàn)出了和平印象城對24小時生活的奇妙定義。

天津和平印象城，贊1081

無論是夜行津門的新銳年輕人、還是講求時尚個性的態(tài)度青年；無論是買東西、找搭子、扎堆撒野、追逐潮流……在這里，幾乎所有青年人的消費(fèi)需求都可以找到實現(xiàn)的載體。

對于 追求新奇體驗 的年輕人，除了頂流夜店、LIVEHOUSE，項目還吸引了包括天津首家室內(nèi)沖浪、韓國超火劇場 “造夢盒子” 華北首店、專注VIP廳的 “至潮影城” 天津首店、派對式 “阿爾法KTV” 天津首店、 “夾機(jī)占” 天津首店等一大批特色品牌。

“造夢盒子”示意圖

對于 信奉“美食社交” 的饕餮黨，和平印象城也與傳統(tǒng)家庭場不同，構(gòu)建了更具年輕化社交屬性的餐飲矩陣。比如天津本土網(wǎng)紅西餐廳頂流 “娜娜家” 主理人全新打造的800平米全國旗艦店；排名和平區(qū)燒烤烤串熱門榜第一名的“梨花自助烤肉”推出的全新品牌 “炭團(tuán)” 全國首店。

還有風(fēng)靡魔都的意式冰淇淋 “Don nino” 、精品咖啡品牌 “M Stand” ，以及潮流餐飲 “謝謝鍋” 、 “大芊金串串火鍋” 、 “萍姐老火鍋” 等天津首店；和“Peet"s”、“椒愛”等以年輕消費(fèi)者為主的知名連鎖品牌也已先后入駐。

“M Stand”效果圖

對于 渴望跳出標(biāo)簽化 的潮流青年，也可以在 POPMART 玩具工廠店、博物館形式的潮流文化聚合體 “BEAM MUSEUM” 、聚集多元潮牌的本土頂流買手店 “DTTC” 等品牌帶來的全新空間里，找到彰顯個性的選擇與志同道合的伙伴。

據(jù)悉，從上?；春Ｂ坊鸪鋈Τ蔀閆世代種草圣地和新銳品牌首選聚合空間的 “止癢商店” ，也將登陸和平印象城。當(dāng)“嘴碎”的品牌來到“哏都”，會碰撞出如何的火花，我個人翹首以盼。

“BEAM MUSEUM”效果圖

“DTTC”效果圖

此外，天津本地民謠領(lǐng)軍人物李亮節(jié)駐唱的酒吧 “酒點(diǎn)半” 、中國精釀啤酒大獎賽（CCBA）年度影響力品牌 “青門” 、可仰視波音737真機(jī)的星空酒吧 “skylight” 等品牌的加入，進(jìn)一步鞏固了項目的“夜經(jīng)濟(jì)”特色，讓更多越夜越high的個性年輕人，有了 深夜卸下面具、釋放激情 的全新目的地。

“青門”效果圖

這些 非標(biāo)業(yè)態(tài)與特色化品牌 的組合，在商業(yè)形態(tài)相對保守、娛樂體驗業(yè)態(tài)仍不豐富的天津可謂出類拔萃。同時，印力團(tuán)隊又依托于其 標(biāo)準(zhǔn)化購物中心的運(yùn)營經(jīng)驗和品牌資源優(yōu)勢 ，補(bǔ)齊了非標(biāo)項目“業(yè)態(tài)跛腳”、豐富度不足的缺陷，更生動全面地詮釋了和平印象城的項目定位—— 日不落潮流引力場 。

“日不落”的時間特征、“引力”的復(fù)合業(yè)態(tài)導(dǎo)流特征、“潮流”的目標(biāo)客群特征，三者結(jié)合在一起，以 消費(fèi)場景多元化的吸引力 ，彰顯出 客群鮮明的個性力 。

天津和平印象城招商手冊

04

內(nèi)容出圈：本土即潮流

大量的首店，給和平路帶來一大批 新鮮的消費(fèi)選擇 ，這正是城市更新項目“新”的一面。

但從另一面而言，每一個發(fā)芽于城市中心區(qū)域的城市更新項目，都 離不開其生根的土壤 。這并非守舊，而是 對區(qū)域歷史、本土淵源、在地文化的理解、繼承和發(fā)揚(yáng) 。

天津和平印象城對 本土文化的情懷 是顯而易見的，從微信公眾號“來了您nei”的招呼語、到小紅書“敢玩敢想，介奏似我們的地界兒”的自我介紹，再到其中“介是嘛呀”品牌官宣專欄的名稱設(shè)置……都是項目團(tuán)隊融入津門氛圍最直接的體現(xiàn)。

而更深層次的文化傳承，體現(xiàn)在 對基地文脈氣質(zhì)，和城市消費(fèi)文化的挖掘 。

早年的和平路有“書店一條街”的美譽(yù)。各家書店基本都是個體經(jīng)營，半數(shù)以上售賣碑帖、字畫等古舊書，由店主根據(jù)其從業(yè)閱歷和專業(yè)水準(zhǔn)選品、進(jìn)貨和售賣，因 店主人的風(fēng)格不同 ，每家店也呈現(xiàn)出別具一格的特色。

早年的和平路工具書店

如今，沿著和平路向南，是有天津“小安福路”之稱的赤峰道；過了中心公園再往南，則是擁有眾多潮流二奢店、小眾買手店和優(yōu)質(zhì)西餐廳，孵化出一大波 個性鮮明的優(yōu)質(zhì)原創(chuàng)品牌 的五大道。

可以說這種“有一份熱愛的事業(yè)”“開一間優(yōu)質(zhì)的小店”“講一段有趣的經(jīng)歷”的 主理人氛圍，是深深根植在這片土地上的 。

和平印象城繼承了這份區(qū)域商業(yè)特色，將B區(qū)的低區(qū)打造成為了 主理人生態(tài)聚集地 。同時，又在業(yè)態(tài)選擇上充分 融合了本土消費(fèi)文化與當(dāng)下的潮流熱點(diǎn) 。

比如作為 北方球鞋文化的發(fā)源地 之一，天津的鞋迷圈是一個非常龐大且火熱的存在。NIKE甚至還發(fā)行過一款以天津為主題設(shè)計、全球限量版的楊柳青年畫噴泡 Nike Air Foamposite One (Tianjin) 。

當(dāng)時，這款全球限量不到500雙的球鞋，除了在NIKE官網(wǎng)，就僅在赤峰道的Color店內(nèi)發(fā)售，引發(fā)千人排隊，場面極為壯觀。

COLOR門口的排隊人潮

此次，和平印象城就將這家天津最潮、最出名的球鞋店招到了B區(qū)一層。并在二樓同區(qū)位，引入了NIKE官方合作藝術(shù)家、插畫師張呵呵的首家線下實體工作室： UCRAFT。

更大的面積、更多的選擇、更便捷的交通，相信未來這里會成為 津城噴泡迷們的新圣地 。

和平印象城小紅書新店介紹

千萬粉絲的改裝車界意見領(lǐng)袖，有“車圈馬三立”之稱的“溜溜哥”，也將其全國首家線下實體店： 1087X 開進(jìn)了和平印象城；

加上微博常駐嘉賓、沖浪十級達(dá)人咖喱飯主理的天津首家長期KPOP周邊線下店 “Daki Club”。

和平印象城小紅書“主理人櫥窗”欄目

這些顆粒度極細(xì)、專業(yè)水準(zhǔn)極高、潮流屬性極強(qiáng)的店鋪的落地，讓整個項目呈現(xiàn)出 與其它購物中心截然不同 ，但又是 生動反映城市風(fēng)格 的氣質(zhì)。

甚至，和平印象城還通過與決策藝術(shù)書店主理人的合作，在項目落地開出一間全新升級版的藝術(shù)書店： “O BOOK” ，致力于將其打造為 天津外版出版物最全的書店 ，在延續(xù)近百年前的文化氣息與品牌格調(diào)的同時，帶來更大的市場聲量。

“O BOOK”藝術(shù)書店效果圖

我想，這種 融合著傳統(tǒng)基因的新生，更有生命力和感染力 。而更具備本土特色的內(nèi)容，也會在文化自信不斷提升的當(dāng)下，擁有 更強(qiáng)的出圈傳播力 。

就像從日本原宿生長出的Fragment Design丶A Bathing Ape和 Undercover，今天的小眾主理人品牌，也會有機(jī)會成為新的潮流。

05

結(jié)語

在建筑上，保留空間多樣性的同時，用克制而精妙的手法，為舊有空間 注入新的商業(yè)氛圍 ；

在定位上，圍繞“態(tài)度青年”這一核心客群，以多業(yè)態(tài)的高品質(zhì)首店， 塑造新的消費(fèi)場景 ；

在內(nèi)容上，從在地文化里找到核心價值，聯(lián)合志同道合的伙伴傳承并 創(chuàng)造新的文化魅力 。

這是天津和平印象城目前為止，為市中心大體量商業(yè)更新項目這一課題，所提交的解題思路。

我覺得，是一份 邏輯清晰、有套路、但更有突破 的答卷。

當(dāng)然，不到開門那一天，誰都無法替代市場去給出分?jǐn)?shù)。但從去年11月4日-6日，由項目團(tuán)隊主辦、50余家潮流品牌集結(jié)參與的首屆 “敢出格·城市打野青年局” 活動紅遍半個津門的表現(xiàn)來看，疊加過往印力商業(yè)在各類新開發(fā)和舊改項目上的出色經(jīng)營管理水準(zhǔn)， 和平印象城的煥新亮相和持續(xù)經(jīng)營的業(yè)績，一定是值得期待的 。

我期待著，5月26日，和平印象城的城市開箱，能 給百年金街 ，帶來新的活力和客流；

我也期待，項目的改造邏輯和經(jīng)營呈現(xiàn)，能 對大體量商業(yè)項目的更新 ，起到示范和引領(lǐng)的價值；

我更期待，項目的長期優(yōu)質(zhì)運(yùn)營，能 為消費(fèi)者 帶來又一個印力城市封面級作品：為城市傾心，讓商業(yè)動人。

城市更新、業(yè)態(tài)輪轉(zhuǎn)，

但商業(yè)的陪伴與創(chuàng)新，永不停歇。

出品：Mall先生 | 圖片：天津和平印象城

— THE END —

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